La Unidad

Sin abordar el abandono del patrón oro y el papel de los bancos centrales, las #hipotecas a interés mixto y variable que son las que los bancos comercializan de forma preferente en detrimento de las de interés fijo, contribuyen a inflar los precios de la #vivienda ya que alteran el mecanismo de regulación del dinero impidiendo que los precios de la vivienda bajen de manera clara cuando el crédito se encarece. Este modelo no impide el ajuste de los precios de la vivienda, pero lo retrasa y lo desplaza, ya que el riesgo del tipo de interés se traslada desde el balance bancario al comprador.

Si predominara las hipoteca a tipo fijo, con riesgo bancario real, la respuesta de los precios ante un encarecimiento del dinero seria mas temprana. En este contexto la compra-venta de vivienda sería menos propensa a generar burbujas sostenidas por compradores que empujados por la necesidad, asumen sacrificios financieros, por encima de su capacidad, en una espiral en el que el precio no es decisivo.

Con las hipotecas mixtas y variables, cuando los tipos de interés bajan, el sistema ofrece una mejora aparente de cuota pero esa mejora se capitaliza rápidamente en un mayor precio de entrada, encareciendo la vivienda. Cuando los tipos suben la cuota empeora de forma inmediata pero el precio de la vivienda no corrige con la misma intensidad de modo que el comprador nunca obtiene una mejora estructural de su posición.

Al trasladarse el precio al prestatario, el banco continúa evaluando solvencia de manera individual, pero pierde el incentivo de frenar el crédito por razones sociales, lo que contribuye a que los precios inmobiliarios se mantengan más elevados de lo que serían si el riesgo permaneciera mayoritariamente en la entidad financiera, como ocurre con las hipotecas a tipo fijo.

En las hipotecas mixta pueden crear el espejismo engañoso de que el riesgo se esta repartiendo lo que parecería equilibrado y justo, pero no es así: la parte fija se concentra en los primeros años —cuando el riesgo es menor— y el riesgo relevante se traslada al largo plazo, de nuevo, al comprador.
 
En un sistema financiero justo, el beneficio debería ir necesariamente acompañado de riesgo real, y no sustentarse en su transferencia sistemática al consumidor final. Sin embargo, el problema no puede ser abordado de manera aislada por las entidades financieras, sin un marco regulatorio conjunto para todo el sistema financiero. En un entorno competitivo, ningún banco puede asumir en solitario un mayor nivel de riesgo sin perder posición frente a otros. Por eso, el equilibrio entre beneficio y riesgo no puede descansar únicamente en decisiones privadas, sino en reglas comunes que eviten que la competencia financiera se traduzca en una transferencia sistemática del riesgo al comprador de vivienda.